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经济观察:二手房价高于新房 正常或反常?

作者:郎秋红 来源:新华网 更新日期:2007-2-26 阅读次数:
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 二手房比一手房价格高,这在前几年几乎是不可能的事情,不过,这种现象正在越来越多的城市上演。对此类现象,各方说法也不尽相同。

    一二手房价现“倒挂”

    2006年12月,贵阳市两城区都司路及市南路的两栋高层楼盘,二手房挂牌价格达到每平方米8500元,宝山南路的两楼盘,二手房单价接近每平方米5000元,而同样位于两城区,一些新开盘的高层楼盘价格仅为每平方米4000元左右。

    2006年4月,北京海淀区五道口华清嘉园、四季青乡世纪城的二手房成交单价不仅创造了自身售价新高,也超过了同一地区的新开盘商品房房价。华清嘉园项目的收盘价格是每平方米7500元,同一时间,其二手房价格却达到每平方米9500元-11000元;同在海淀区的世纪城在本区域一手房价格为每平方米7000元-9000元的时候,二手房的价格上涨到每平方米10000元-12000元。类似的情况还出现在酒仙桥、望京等地区。

    “这二手房也不‘二手’,跟新房价格差不多。”今年1月份,长春市民靳女士跑了几家中介公司后泄气地说。据了解,石家庄、沈阳、长春等城市二手房价近一年来都有了大幅增长,价格均逼近甚至超过一手房价。

    据了解,国内最早出现房价倒挂的城市是上海。2006年年初,上海闵行区古美板块在售的4大楼盘中,二手挂牌价均出现了高于一手房价的现象,单价差从每平方米100元至1000元不等。事实上,早在2005年下半年,上海一些中心城区、次中心区楼盘,如黄浦华庭、新湖明珠城、瑞虹新城等,就出现过一二手房价格倒挂5%-10%的现象。

    一二手房价格倒挂,正常?反常?

    业内人士分析,一二手房价倒挂主要有三大原因:

    首先是房源紧张,供不应求。出现房价倒挂现象的区域大都社区完善或是周边有特定的优势资源。比如有知名的院校、公园或大型商业设施等。正是这些优势导致该地区需求大,房源紧张,同时,新建商品房又稀缺。北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强分析说,目前,北京重点中小学校附近的新楼盘较少,二手房则成为众多家长争相购买的主要对象。由于可售二手房源的稀缺性导致其价格上涨,目前平均成交单价每平方米已经达到12000元的历史高位。但是由于需求旺盛,每天到店面登记寻找该区域的客户达到20多人次。

    其次,二手房的概念已经发生变化,有更多很新的房子进入二手房市场。长春房屋置换公司总经理王永君说,目前一手房和二手房市场概念正在模糊,二手房并非只是旧房,只要经过一次交易的都是二手房。据长春房屋置换公司统计,过去每交易10平方米的二手房,老区旧房占7-8平方米,现在新房旧房基本各占一半,拉动了二手房价格提升。在上海等投机炒房活跃的地区,很多二手房其实就是新房或者次新房。

    三是宏观调控的影响。去年国家相继出台了一系列调控二手房政策,如将二手房免征营业税的年限由两年提高到五年;国内居民在进行个人二手房转让时,所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税等。这些调控措施,本意是想打击投机行为,但由于二手房的交易成本增加,致使很多房主改售为租或者将税费计入房价转嫁给买房者。

    一二手房价格倒挂,利耶?弊耶?

    有业内人士认为,部分城市出现的一二手房市场价格倒挂现象,是宏观调控发挥作用,市场冷却的一种表现。

    上海一位分析人士认为,几年来,国内大部分城市都存在着期房价格高于现房的现象,这其实并不正常。正常的情况,现房价格应该比期房价格贵。第一,期房存在风险。第二,期房占用资金。期房高于现房价格是市场快速发展和市场过热情况下才可能出现的。由于人们对市场前景过度看好,对价格上涨充满信心,因此在现房供应不足的情况下,开发商敢于拼命拿地造房子,而且造好房子,购房者也敢于拼命买房子,而且买好房子和大房子。市场越是高涨,这种特征表现得越突出。当然反之,当市场开始冷却时,追捧期房的热情大大降低,追捧期房的风险也大大上升,期房和现房价格倒挂现象开始得到纠正。

    一些地方出现的价格倒挂,与政府的宏观调控不无关系,开发商为了快速回笼资金进而调低一手房的价格。长期看,有利于房地产市场健康平稳地发展。国际上出现房价倒挂现象,不是什么新鲜事,在美国等二手房市场相当成熟的地方,都曾经发生过。二手房市场交易越活跃的地区,越易出现倒挂现象。

    但是,也有专家指出,我国大部分地区的二手房市场才刚刚起步,远远没有达到房地产市场成熟地区的标准。一个简单的例子,发达国家一二手房的市场交易比例应该达到1:5至1:3,在我国,即使是上海这样的发达城市,一二手房交易比例也才达到1:1左右。

    长春房屋置换公司总经理王永君说,很多城市二手房市场刚刚起步,政府对房地产不热甚至偏冷地区,可以不采取打压政策,允许地方有针对性地制定完善当地房地产市场的细则,让二手房市场活跃起来。这样才能稳定当地的房地产市场,逐步实现住房梯级消费。

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