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有种道理要明白 楼市不可能只涨不跌

作者:http://www.zyhouse.com 来源:厦门房产网 更新日期:2007-2-26 阅读次数:
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有一种道理还得明白 

     2006年,厦门楼市风云激荡,高潮迭起.一方面国家宏观调控政策陆续出台,闹得楼市满城风雨,一方面则是地价不断创新高,销售均价越过万元的楼盘雨后春笋般冒出.房价不断节节升高,投资者把更多的精力放在住宅上。在这一年,他们是赢家。

      又是一年春来到,尽管目前房价仍然在涨。然而.在这高速运行的位置上。再撒下“网”,还能再捞到“鱼”吗?住宅、写宇楼、店面、车位,哪一个蕴藏着的商机更多一点?

    对了.有一种道理大伙还得明白:如同股市一样。楼市不可能只涨不跌。或许就在今年。

住宅:大户型少炒为妙

    前不久,枋湖区域某楼盘开业,同事又投资购买了一套房。在IT企业上班的王先生看在眼显,心里却犹豫不定:今年炒房还行吗?在前一两年里,甚至2006年,房价大涨的时候,王先生一直没赶上这种机会,而一位同事炒房已由一套房变成了现在4套房。尽管目前房价还在继续上涨,但市场上的各种传言,却令他在炒还是不炒的问题上举棋不定。

  2007年,还可以炒房吗?事实上,感到困惑的不止王先生一人,还有不少刚踏进炒房大军的人。这些没有多少经验的炒房者最担心的,是在高位的时候介入是否合适。从目前岛内已开盘楼盘销售情况来看,许多楼盘的销售价格每平方米都已超过万元,有的甚至要达到2万元。

    在房价高企的时候,是否还可以投资炒房?对此,一位房产投资专业人士认为,受去年因素影响,短期厦门房价还可能会继续上涨,一对一些想通过博差价来获利的投资者来说,还是有机会的。“不过,要找准合适的房源。”该人士表示,如果去投资大户型,就不太合适,风险会比较大。他表示,大户型风险大是因为这类房真正居住需求的人很少,因此会比较难转手。而中小户型就比较好,因总价比较低,这类房购买人群比较大,转手也就比较容易。

    除了购买一手房投资外,还有许多人通过买二手房持一段时间上涨后再抛售,但这种方式需要考虑税收成本,才能获利。在目前厦门二手房市场,卖方都将交易过程所发生的税费转嫁到买方身上,也就是说买方都要承担卖方所有的税收。如购买一套5年内房产,买方要承担税费有:卖方的0.05%印花税、5.5%营业税和房产交易总额1.5%个人所得税,以及自己承担的0.05%印花税、1 .5%契税(高档住宅为3%)。如果再加上按揭利息等,业内人士表示,投资者出售该套房屋要想获利,房价至少要上涨17%以上才行。

车位:楼市投资潜力股

    在业界看来,今年厦门车位将可能成为厦门楼市又一投资潜力股。随着私家车的快速增长,以及岛内土地的稀缺性,车位和车辆的矛盾将更加突出,车位很可能呈现紧张局面,而车位总价低,相对风险低,将吸引越来越多的人参与投资,因此,车位的升值潜力将不可小觑。厦门新景祥一位市场调研人士表示,今年岛内住宅的供应量约为280万平方米,按照岛内平均户型面积150平方米/户,一户一车位规划计算,今年岛内可供销售的车位数量约为1.8万个。而据预计,今年厦门市新增的汽车将超过3.7万辆,其中新增私家车将超过2万辆,平均每天新增的汽车超过100辆。

    据了解,车位和车辆矛盾主要集中体现在中心城区。一位房产专业人士表示,中心城区房价高,能买得起这些房子的人大多是高收入人群,这些人都是有车或者准备集中买车。然而,许多楼盘户数与车位的比例是3:1或者2:1。因此,这些区域的楼盘车位不可能得到满足,具有很大升值潜力。他表示,像东浦路附近某楼盘,两个月前每个车位大约12万多,两个月后,开发商就提价,现在可以卖15万了。还有像亿力花园车位,以前是十五六万一个,现在有的可以卖到22万。此外,不少车位以前是“烫手芋”,现在则成了“香饽饽”,如凯旋广场车位,以前是6万都没人要,现在是10万一个。当然,也不是所有车位都有很好的投资机会,像湖里、前埔一些比较偏远的地方,升值就比较慢。

    上述房产专业人士表示,由于购买二手车位不能贷款,此外,投资时间比较长,升值比较长,因此,车位投资适合资金比较充足的投资者。一般来说,其投资回报率有5%-20%。

店面:关键在于投资回报率

    据了解,商铺投资的关键是投资回报率。根据实际操作经验,一般情况下,服饰经营业者所能承受的月租金大致为其月经营总收入的20%—22%左右;餐饮经营业者所能承受的月租金大致为其月经营总收入的15%—18%左右;精品经营者的承受租金为其经营收入的28%-30%左右(以上所指的租金含水电、管理费,或称之为居住成本)。

    商铺投资者在投资前就应当考虑好未来商铺适合什么样的业态经营,能租给什么样的商家,而且不同的地段,不同的商铺类型有着不同的判断要点。常乐项目顾问许晓璐就曾把厦门现有商铺分成"3大类”进行分析。

    一类是沿街商铺(主题商业步行街)。许晓璐认为,判断一个沿街商铺是否值得投资的关键在于其所在的地段、交通等因素:所谓地段是指商铺所在地是否具备传统商铺的商业氛围,在具备浓厚商业氛围的基础上,项目车流、人流动线的规划显得十分重要,是否便于停车、交通路况的顺畅程度,是投资沿街商铺考虑的关键。有时候同地段、同项目,但位置不同的商铺,其收益方面也存在着较大的差距。从商业价值上看,城市主干道两旁的沿街商铺由于不利于车流、人流动线的规划,因此,其商业价值将受到一定的挑战。而主题商业步行街,如果先天就具备浓厚的商业氛围,再加上后期交通动线的合理规划,以及主题包装,其商业内街的价值在一定程度上将高于传统主干道商铺。

      一类是SHOPPING CEN-TER(购物中心)。她表示,项目招商队伍、运营管理团队的选择、商场主力店的选择是此类商铺投资考虑的重点。投资此类商铺,投资者所应期待的回报心理应该是一个平稳增长、长期的过程,因为任何一个大型商业项目都需要一个时间的培育期。从商业运营角度出发,此类商铺不建议业主自营或自行出租,因为一个管理混乱的SHOPPING CENTER,其整体租金水平也无法提升,最终将,影响到业主的实际利率。

      一类是社区店面。她表示,由于没有繁华商业地段的氛围,又缺乏统一的规划、经营管理,此类商铺一般服务于社区居民,经营业态以快餐小炒、小型茶馆、社区美发室、小型社区超市等零售便利店为主。由于此类业态承受租金的能力较低一,投资者在投资时除考虑社区居民的消费能力以及入住率外,还应当从实际角度出发,以社区店面所能承受的租金推算商铺销售价格,与实际销售价格相比,考虑商铺是否值得投资。

写字楼:要重点考虑交通便利

    随着海峡西岸经济和大厦门的经济概念的提出,厦门国际化大都市的发展脚步日趋加紧,一个休闲型的城市逐步转向为商务经济城市将给厦门高端写字楼市场带来需求、添加活力。像建行大厦、国际银行大厦、银行中心等高档写字楼,聚集了许多外资金融机构、物流公司、船务公司、外企、大型企业厦门办事处等高端客户群。此外,由于住宅禁商政策的出台,也将引导中小企业关注厦门中低端的写字楼市场,一批经济型的写字楼将受到这部分企业的青睐。不少投资者深信,厦门写字楼需求将会越来越旺盛。

    由于对高档商务办公需求增长,许多投资者已把目光转向这类写字楼。像鹭江道的钻石海岸,因具有稀缺性海景资源,已成为投资者选择的对象。

    同时,写字楼的地域分布将呈现多元化。原先厦门写字楼分布区域主要在鹭江道、江头和湖里工业区,而在政府的大力推动下,2007年位于岛内东部的五缘湾、观音山商务区将相继开发到位,受其影响,写字楼市场的供应也将从传统的老市区向东部新区逐步转移。

    有业界人士表示,资金实力比较雄厚的可投资中高档楼盘,以租作长线投资为主,回报率大约在10%-15o/p。贷款可贷五成。同时,要重点考虑交通便利。一位人士向记者举了一个例子:帝豪大厦5楼写字楼,大概可值每平方米8000元。

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